Spansk-dansk ejendomsordbog

Reserva / contrato de reserva

Reservationsaftale. Indledende aftale, hvor køber normalt betaler et reservationsbeløb for midlertidigt at tage boligen af markedet, mens den juridiske proces påbegyndes.

Aftalen bør tydeligt beskrive: - reservationsperioden - beløbets anvendelse - eventuelle juridiske forbehold - hvornår beløbet kan tilbagebetales - hvornår beløbet kan fortabes

Reservationsbeløbets størrelse varierer afhængigt af ejendommen og aftalen.

PPC / contrato privado de compraventa

Private Purchase Contract. Privat købsaftale mellem køber og sælger.

Aftalen fastlægger normalt købspris, betalinger, frister, overtagelse, særlige betingelser og konsekvenserne, hvis en af parterne ikke gennemfører handlen.

Betegnelsen contrato de compraventa bruges både om den private købsaftale og i bredere forstand om selve aftalen om overdragelsen af ejendommen.

Aftalen er bindende efter sit konkrete indhold og bør gennemgås af købers advokat før underskrift.

Arras / contrato de arras

Depositum eller klausul i forbindelse med en privat købsaftale. I et contrato de arras betales depositummet, og parternes forpligtelser samt konsekvenserne ved misligholdelse fastlægges.

Arras penitenciales er en særlig type efter den spanske civillovbog: køber kan som udgangspunkt træde ud af handlen ved at miste det aftalte beløb, mens sælger kan træde ud ved at tilbagebetale det dobbelte. Det skal fremgå klart af kontrakten, at der er tale om arras penitenciales.

Den juridiske virkning afhænger altid af kontraktens ordlyd og typen af arras.

Arras er ikke nødvendigvis det samme som en PPC. En PPC kan indeholde en arras-klausul.

Señal

Depositum eller håndpenge.

Begrebet bruges ofte uformelt om et beløb, der betales for at bekræfte købers hensigt. Den juridiske betydning afhænger af aftalen.

Due diligence

Juridisk og praktisk undersøgelse af ejendommen før køb.

Undersøgelsen kan blandt andet omfatte: - ejerforhold - hæftelser - byggetilladelser - registrerede arealer - ejerforeningsforhold - gæld - skatter - planforhold - forsyninger - udlejningsstatus

Escritura pública de compraventa

Det offentlige købsskøde.

Skødet underskrives normalt hos notaren ved gennemførelsen af handlen. Herefter indsendes det til Registro de la Propiedad, så købers ejerskab kan registreres.

Fecha de escritura

Datoen, hvor det offentlige skøde underskrives hos notaren.

På denne dato afsluttes købesummen normalt, og nøglerne overdrages typisk, medmindre andet er aftalt.

Entrega de llaves

Nøgleoverdragelse.

Sker typisk samtidig med underskrivelsen af skødet og den endelige betaling, men tidspunktet kan aftales anderledes i kontrakten.

ITP

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Spansk overdragelsesafgift ved køb af en gensalgsbolig. Standardsatsen i Andalusien er 7 % pr. 2026, men reducerede satser kan gælde i særlige tilfælde.

IVA

Impuesto sobre el Valor Añadido.

Spansk moms. Ved førstegangssalg af en almindelig ny bolig er satsen normalt 10 %, og der betales som udgangspunkt også AJD.

Andre ejendomstyper, herunder visse grunde og erhvervsejendomme, kan være underlagt andre satser.

AJD

Actos Jurídicos Documentados.

Dokumentafgift, som normalt betales ved køb af nybyg oven i IVA. Standardsatsen i Andalusien er 1,2 % pr. 2026, men reducerede satser kan gælde i særlige tilfælde.

IBI

Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Årlig kommunal ejendomsskat. Størrelsen afhænger blandt andet af kommunen og ejendommens valor catastral.

Plusvalía municipal

Kommunal skat med det officielle navn IIVTNU.

Skatten relaterer sig til ændringen i den skattemæssige værdi af den urbane grund og betales ved et almindeligt salg som udgangspunkt af sælger.

Retención del 3 %

Når sælger ikke er skattemæssigt resident i Spanien, skal køber normalt tilbageholde 3 % af købesummen og indbetale beløbet til det spanske skattevæsen på sælgers vegne.

Beløbet er en forskudsbetaling og er ikke nødvendigvis sælgers endelige skat.

Gastos de notaría

Notaromkostninger.

Omkostningerne afhænger blandt andet af skødets indhold, ejendommens værdi og antal dokumenter.

Gastos de registro

Omkostninger til registrering af skødet i Registro de la Propiedad.

Liquidación de impuestos

Afregning og indberetning af skatter efter en handel.

Afección fiscal

Skattemæssig hæftelse eller registreret skatteforbehold.

Kan fremgå af Registro de la Propiedad i en periode efter en handel.

Nota simple

Informativ udskrift fra ejendomsregistret.

Den viser blandt andet ejendommens registrerede ejer, beskrivelse, pant, hæftelser, brugsrettigheder og andre registrerede begrænsninger.

Den bør gennemgås som en del af den juridiske undersøgelse før køb.

Registro de la propiedad

Det spanske ejendomsregister.

Her registreres blandt andet ejerskab, pant og andre juridiske rettigheder over fast ejendom.

Registro de la Propiedad skal ikke forveksles med Catastro, som primært indeholder fysiske og skattemæssige oplysninger.

Catastro

Administrativt ejendomsregister med oplysninger om blandt andet beliggenhed, areal, anvendelse, bygninger og valor catastral.

Catastro er ikke det samme som Registro de la Propiedad og dokumenterer ikke i sig selv det juridiske ejerskab.

Referencia catastral

Ejendommens officielle identifikationsnummer i Catastro.

Nummeret består normalt af 20 tegn og bruges til entydigt at identificere ejendommen i blandt andet skøder, skatteforhold og forsyningsaftaler.

Det svarer ikke helt præcist til et dansk matrikelnummer, men er den nærmeste praktiske sammenligning.

Valor catastral

Administrativ ejendomsværdi fastsat af Catastro.

Værdien bruges blandt andet ved beregning af IBI og visse andre skatter. Den er normalt ikke det samme som ejendommens markedspris.

Valor de referencia

Referenceværdi fastsat af Catastro på baggrund af registrerede handler og andre data.

Værdien kan få betydning for skattegrundlaget ved blandt andet ITP, hvis den er højere end den oplyste købspris.

Certificado energético

Lovpligtigt energimærke.

Dokumentet viser ejendommens beregnede energiforbrug og CO₂-udledning.

Plano

Plantegning eller teknisk tegning.

En salgsplantegning er ikke nødvendigvis en juridisk eller officielt godkendt tegning.

Cargas

Registrerede hæftelser eller begrænsninger på en ejendom.

Det kan fx være: - pant - udlæg - brugsrettigheder - servitutter - juridiske begrænsninger

Deuda

Gæld.

Det bør altid præciseres, hvilken type gæld der er tale om, da ikke al gæld fremgår af Nota Simple.

Embargo

Udlæg eller beslaglæggelse registreret mod ejendommen eller ejeren.

Et embargo kan påvirke muligheden for at sælge eller overdrage ejendommen.

Usufructo

Brugs- og nydelsesret.

En person kan have ret til at bruge eller få indtægter fra en ejendom, selv om en anden er registreret som ejer.

Nuda propiedad

Det formelle ejerskab til en ejendom uden den fulde brugsret.

Begrebet ses ofte sammen med usufructo, hvor én person ejer ejendommen, mens en anden har ret til at bruge den.

Servidumbre

Servitut eller begrænset rettighed over en ejendom.

Det kan fx være: - adgangsret - ret til passage - ledningsret - vejret - udsigts- eller byggebegrænsninger

Poder notarial

Notariel fuldmagt.

Fuldmagten kan give fx en advokat ret til at handle eller underskrive på købers eller sælgers vegne.

Den kan oprettes i Spanien eller i Danmark. Danske dokumenter skal normalt tilpasses spanske krav og forsynes med apostille. Der kan også være krav om autoriseret oversættelse.

VPO / vivienda protegida

Offentligt reguleret bolig.

En VPO kan være underlagt krav til køber, maksimal salgspris, anvendelse og videresalg. Status og eventuelle begrænsninger bør undersøges før køb.

Licencia turística

Turistlicens eller registrering til korttidsudlejning.

Kravene afhænger af den gældende lovgivning, kommunen, ejendommen og eventuelle regler i ejerforeningen.

En eksisterende registrering bør altid undersøges juridisk og administrativt før køb.

Cancelación registral

Formel aflysning af en hæftelse i ejendomsregistret.

Selv hvis et lån er betalt, kan pantet fortsat fremgå, indtil det er formelt aflyst i registret.

Certificado de saldo cero

Dokumentation fra banken for, at et lån er fuldt tilbagebetalt.

Kan bruges i forbindelse med aflysning af pant.

Gastos de cancelación

Omkostninger ved formel aflysning af pant eller andre registrerede hæftelser.

Cancelación económica

Betaling eller indfrielse af et lån.

Dette er ikke altid det samme som formel aflysning i ejendomsregistret.

Cancelación registral de hipoteca

Formel aflysning af pant i Registro de la Propiedad.

Comunidad de propietarios

Ejerforeningen i en ejendom eller urbanización.

Som ejer betaler man normalt fællesudgifter, kaldet cuotas de comunidad eller gastos de comunidad, til fx pool, haveanlæg, elevator, forsikring og vedligeholdelse.

Cuotas de comunidad / gastos de comunidad

Fællesudgifter til ejerforeningen.

Udgifterne dækker typisk drift, forsikring, rengøring, vedligeholdelse og fællesfaciliteter. Beløbet afhænger af ejendommen og ejerforeningens budget.

Derrama

Ekstraordinær opkrævning fra ejerforeningen.

En derrama bruges typisk til større arbejder eller uforudsete udgifter, fx facade, tag, elevator eller renovering af fællesarealer.

Køber bør undersøge, om der er vedtaget eller planlagt derramas.

Certificado de deuda cero

Erklæring fra ejerforeningen om, hvorvidt sælger har ubetalte fællesudgifter.

Dokumentet fremlægges normalt i forbindelse med underskrift af skødet.

Estatutos

Ejerforeningens vedtægter.

Vedtægterne kan indeholde regler om brug af boligen, fællesarealer, vedligeholdelse og andre ejerforhold.

Normas de la comunidad

Ejerforeningens interne ordensregler.

De kan blandt andet regulere støj, pool, parkering, husdyr, renovering og brug af fællesarealer.

Acta de la comunidad

Referat fra ejerforeningens generalforsamling eller møde.

Referaterne kan indeholde vigtig information om: - planlagte arbejder - konflikter - gæld - budgetter - derramas - regler for anvendelse og udlejning

Presidente de la comunidad

Formanden for ejerforeningen.

Formanden repræsenterer ejerforeningen og vælges normalt blandt ejerne.

Administrador de fincas

Ejendomsadministrator for en comunidad.

Administratorens opgaver kan blandt andet være økonomi, opkrævning af fællesudgifter, møder, vedligeholdelse og kontakt til leverandører.

Coeficiente de participación

Fordelingstal i ejerforeningen.

Fordelingstallet bruges normalt til at beregne ejerens andel af fællesudgifter og stemmerettigheder.

Licencia de obras

Kommunal byggetilladelse til arbejder på en ejendom.

Afhængigt af arbejdets omfang kan der i stedet være krav om en Declaración Responsable eller en anden kommunal anmeldelse.

LPO / licencia de primera ocupación

Dokumentation for, at en ny eller færdiggjort ejendom må tages lovligt i brug.

I Andalusien kan dokumentationen afhængigt af sagen være en kommunal ibrugtagningstilladelse eller en Declaración Responsable de Ocupación.

Begrebet bør ikke automatisk sidestilles med Cédula de Habitabilidad, da terminologien og proceduren varierer mellem de spanske regioner.

Declaración responsable

Ansvarserklæring, hvor ejer eller rådgiver erklærer, at bestemte lovkrav er opfyldt.

Bruges i Andalusien blandt andet ved visse byggearbejder, ibrugtagning og administrative procedurer.

Suelo urbano / suelo rústico

Ejendommens overordnede planmæssige klassifikation som henholdsvis bymæssigt eller landligt areal.

Klassifikationen og den kommunale planlægning har stor betydning for lovlig anvendelse, byggeri, udvidelser og udstykning.

Zonestatus alene er ikke tilstrækkelig til at afgøre præcist, hvad der må bygges.

AFO / asimilado a fuera de ordenación

Administrativ status, som kan være relevant for visse ældre bygninger eller arbejder, der ikke har fuld almindelig byggetilladelse.

En AFO kan i nogle tilfælde gøre det muligt at få adgang til visse forsyninger eller administrative processer, men gør ikke nødvendigvis alle forhold ved ejendommen lovlige.

Begrebet bør altid vurderes af en advokat med lokalkendskab.

Fuera de ordenación

Planmæssig status for en bygning, som ikke fuldt ud svarer til gældende planregler.

Det betyder ikke nødvendigvis, at bygningen skal rives ned, men kan begrænse renovering, genopførelse og udvidelse.

Prescripción urbanística

Forældelse af kommunens mulighed for at reagere mod bestemte ulovlige byggearbejder.

Forældelse gør ikke nødvendigvis byggeriet fuldt lovligt.

Plan general / PGOU

Kommunens overordnede byplan.

Planen regulerer blandt andet anvendelse, byggefelter, højde, tæthed og udvikling af områder.

Calificación urbanística

Detaljeret planmæssig klassifikation af en grund eller ejendom.

Certificado urbanístico

Kommunal attest eller rapport om en ejendoms planmæssige forhold.

Obra nueva

Nybyggeri eller registrering af en eksisterende bygning i skøde og ejendomsregister.

Declaración de obra nueva

Notarielt dokument, hvor en bygning eller udvidelse erklæres og registreres.

Final de obra

Dokumentation for, at et byggeprojekt er færdiggjort.

Licencia de segregación

Kommunal tilladelse til at opdele en grund eller ejendom.

Segregación

Juridisk eller matrikulær opdeling af en ejendom eller grund.

Agrupación

Sammenlægning af to eller flere registrerede ejendomme eller grunde.

División horizontal

Juridisk opdeling af en bygning i selvstændige enheder, fx lejligheder, parkeringspladser og opbevaringsrum.

Informe técnico

Teknisk rapport om ejendommens stand, lovlighed eller konstruktion.

Inspección técnica

Teknisk bygningsgennemgang.

Kan bruges til at identificere fejl, skader, fugt, installationer og vedligeholdelsesbehov.

Proyecto

Byggeprojekt udarbejdet af en arkitekt eller tekniker.

Vado permanente

Kommunal tilladelse og skiltning ved en garage eller indkørsel.

Et vado betyder normalt, at parkering foran den godkendte adgang er forbudt. Ejeren betaler typisk en kommunal afgift for tilladelsen.

Tasación

Officiel værdiansættelse udført af et godkendt vurderingsfirma.

Den kræves normalt af banken, når et boligkøb finansieres med et spansk realkreditlån.

Hipoteca

Realkreditlån eller lån med pant i ejendommen.

Bankens sikkerhed registreres normalt i Registro de la Propiedad.

Cheque bancario

Bankudstedt check.

Har traditionelt været brugt til betaling af hele eller dele af købesummen hos notaren. Betalingsformen afhænger af den konkrete handel.

Transferencia bancaria

Bankoverførsel.

Anvendes ofte ved reservation, depositum, skatter, honorarer og betaling af købesummen.

Provisión de fondos

Forudbetaling til dækning af forventede udgifter.

Kan indbetales til fx advokat, gestoría eller bank til betaling af skatter, notar, register og administration.

Certificado bancario

Bankdokumentation.

Kan blandt andet bruges til at dokumentere kontoejerskab, finansiering eller oprindelsen af midler.

Certificado de titularidad bancaria

Bankattest, som dokumenterer, hvem der ejer en bankkonto.

Bruges ofte i forbindelse med betalinger, tilbagebetalinger og oprettelse af betalingsaftaler.

Fondos

Midler eller penge, der anvendes i handlen.

Dokumentation for fondos kan kræves af bank, advokat, notar eller mægler som led i hvidvaskkontrollen.

Blanqueo de capitales

Hvidvaskregler.

Køber og sælger kan blive bedt om at dokumentere identitet, indkomst, finansiering og pengenes oprindelse.

Subrogación

Overtagelse eller indtræden i en eksisterende aftale eller finansiering.

Ved boligkøb kan begrebet blandt andet bruges om overtagelse af et eksisterende lån eller bankens finansiering af et nybyggeri.

Promotor

Projektudvikler eller bygherre.

Constructor

Entreprenør eller byggefirma.

Aval bancario

Bankgaranti.

Ved nybyg kan en bankgaranti beskytte købers forudbetalinger, hvis projektet ikke gennemføres som aftalt.

Cuenta especial

Særlig bankkonto til købers forudbetalinger i et nybyggeri.

Memoria de calidades

Materiale- og kvalitetsbeskrivelse for et nybyggeri.

Dokumentet beskriver typisk materialer, installationer, overflader og tekniske løsninger.

Seguro decenal

Tiårig byggeskadeforsikring.

Er især relevant ved nybyg og dækker visse alvorlige konstruktionsskader.

Plazo de entrega

Forventet eller aftalt afleveringsfrist.

Retraso

Forsinkelse.

Kontrakten bør beskrive konsekvenserne, hvis et nybyggeri eller en overtagelse bliver forsinket.

Hipoteca del promotor

Projektudviklerens lån med pant i byggeriet eller ejendommen.

Det bør sikres, at købers bolig frigøres fra eller håndteres korrekt i forhold til denne hæftelse.

Metros construidos

Bebygget areal.

Kan inkludere vægge og eventuelt en forholdsmæssig andel af fællesarealer, afhængigt af dokumentet og opmålingen.

Metros útiles

Netto anvendeligt boligareal.

Arealet er normalt mindre end metros construidos.

Superficie

Areal.

Det bør altid præciseres, om der er tale om: - grundareal - bebygget areal - nettoareal - terrasseareal - registreret areal - faktisk opmålt areal

Terraza

Terrasse.

Terrassens areal og juridiske status kan være registreret forskelligt i skøde, Catastro og byggedokumentation.

Trastero

Depotrum eller opbevaringsrum.

Det bør undersøges, om rummet er selvstændigt registreret eller knyttet til boligen.

Plaza de garaje

Parkeringsplads i garage.

Det bør undersøges, om pladsen er selvstændigt registreret eller en del af boligens ejendomsregistrering.

Elemento privativo

Privat enhed i en ejerforening.

Det kan fx være en lejlighed, garageplads eller et depotrum.

Elemento común

Fælles del af en ejendom.

Det kan fx være trapper, facade, tag, pool, have eller elevator.

Urbanización

Planlagt boligområde eller bebyggelse.

Nogle urbanizaciones har fællesarealer, pool og ejerforening, mens andre hovedsageligt betegner selve området eller udstykningen.

NIE

Número de Identidad de Extranjero.

Spansk identifikationsnummer for udlændinge. Nummeret bruges blandt andet ved boligkøb, skattebetaling, registreringer og en række bank- og myndighedsforhold.

Den korrekte officielle betegnelse er Número de Identidad de Extranjero.

Empadronamiento

Registrering i kommunens indbyggerregister.

Registreringen dokumenterer, at en person bor i kommunen, men er ikke det samme som skattemæssigt ophold eller residencia.

Residencia

Opholdsstatus i Spanien.

Residencia skal ikke forveksles med skattemæssigt hjemsted, selv om de to forhold kan hænge sammen.

Residencia fiscal

Skattemæssigt hjemsted.

Afgør i hvilket land en person som udgangspunkt er fuldt skattepligtig. Vurderingen afhænger af flere forhold og ikke kun antallet af dage i Spanien.

No residente

Person, der ikke er skattemæssigt resident i Spanien.

Ejere uden skattemæssigt hjemsted i Spanien kan stadig have pligt til at betale spanske skatter af ejendom, indtægter og salg.

Impuesto de no residentes

Skat for ikke-residente.

Kan blandt andet omfatte skat af lejeindtægter eller en beregnet indkomst ved egen brug af en spansk bolig.

Modelo 210

Spansk skatteformular, som ikke-residente blandt andet bruger til at indberette skat relateret til fast ejendom og lejeindtægter.

Notar / notario

Uafhængig offentlig embedsmand.

Notaren kontrollerer blandt andet parternes identitet og formaliteterne omkring det offentlige skøde. De fleste almindelige boligkøb gennemføres ved underskrift af escritura pública hos en notar.

Notaren erstatter ikke købers egen advokat og foretager normalt ikke den fulde juridiske undersøgelse af ejendommen på købers vegne.

Abogado

Advokat.

Ved boligkøb repræsenterer advokaten normalt køber eller sælger og undersøger blandt andet ejendommens juridiske forhold, kontrakter, skatter og dokumentation.

Agente inmobiliario

Ejendomsmægler.

Mægleren formidler kontakten mellem køber og sælger og kan hjælpe med boligsøgning, fremvisninger, forhandling og koordinering af processen.

Mægleren erstatter ikke en advokat.

Comisión

Mæglersalær eller provision.

I typiske handler betales mæglerens honorar efter den aftale, der er indgået med sælger eller den relevante part. Fordelingen kan variere.

Gestoría

Administrativ rådgiver eller virksomhed, som kan håndtere praktisk papirarbejde, skatteblanketter, registreringer og ejerskifte af forsyningsaftaler.

Opgaverne kan også varetages af en advokat, bank eller anden repræsentant.

Arquitecto

Arkitekt.

Arquitecto técnico / aparejador

Byggeteknisk rådgiver, der blandt andet kan føre tilsyn med byggeri, undersøge byggetekniske forhold og udarbejde rapporter.

Cambio de suministros

Ejerskifte af forsyningsaftaler.

Omfatter typisk: - strøm - vand - gas - internet - betalingsaftaler

Contador

Måler til fx vand, strøm eller gas.

Contrato de suministro

Forsyningsaftale med vand-, el- eller gasselskab.